Hipoteka-mailegu

Hipoteka-mailegua edo, besterik gabe, hipoteka, ondasun higiezinen erosleek ondasun higiezinak erosteko funtsak biltzeko erabiltzen duten mailegua da, edo lehendik dauden jabeek jabetza hipotekatu dezakete ondasunaren gaineko karga eratuz edozein helburutarako funtsak biltzeko. Mailegua mailegu-hartzailearen jabetzaren gainean "bermatzen" da, hipoteka baten bidez. Horrek esan nahi du legezko mekanismo bat ezartzen dela mailegu-emaileari aukera ematen diona bermatutako jabetza hartzeko eta saltzeko ("hipoteka exekuzioa" edo "berreskuratzea") eta ondoren mailegua ordaintzeko, mailegu-hartzaileak mailegua bueltatzen ez badu edo haren baldintzak errespetatzen ez baditu.

Hipoteka mailegatzaileak beren etxebizitza hipotekatzen duten partikularrak edo merkataritza jabetza hipotekatzen duten enpresak izan daitezke (adibidez, beren merkataritza lokala edo inbertsio zorro bat). Mailegu-emailea finantza-erakunde bat izan ohi da, hala nola banku bat, kreditu-kooperatiba bat edo hipoteka-kredituko sozietate bat. Mailegu-akordioak zuzenean egin daitezke finantza erakundeekin edo zeharka bitartekarien bidez. Hipoteka-maileguen ezaugarriak, hala nola maileguaren zenbatekoa, maileguaren epemuga, interes-tasa, mailegua amortizatzeko metodoa eta beste ezaugarri batzuk nabarmen alda daitezke hipoteka eskatzailearen egoera ekonomiko, herrialde edo herrialdearen egoera ekonomikoaren arabera.

Mailegu-emaileak bermatutako jabetzaren gainean dituen eskubideek lehentasuna dute mailegu-hartzailearen gainerako hartzekodunen gainetik. Horrek esan nahi du mailegu-hartzaileak porrot egin duela edo kaudimenik gabe geratu dela deklaratzen badu, gainerako hartzekodunek zor zaizkien zorren itzulketa jasoko dutela, bermatutako jabetzaren salmentaren bidez, baldin eta hipoteka-mailegu emaileari zorra osorik itzultzen bazaio.

Kasu gehienetan, etxebizitza baten erosketa hipoteka-mailegu baten bidez finantzatzen da. Partikular gutxik dituzte aurrezkiak edo funts likido nahikoa jabetza bat zuzenean erosteko. Hipotekak banku-sektorearen bidez edo kapital-merkatuen bidez finantza daitezke; eta kasu horretan, hipoteka-multzo horiek bonu suntsikor bihurtzen dira, eta izen txikitan saldu ahal zaizkie inbertitzaileei.

Hipoteka-maileguak epe luzeko mailegu gisa egituratzen dira. Mailegu horien aldizkako ordainketak biziarteko errenta baten antzekoak dira, eta diruaren denbora-balioaren formularen arabera kalkulatzen dira. Hipotekak normalean hilero egin behar den ordainketa bat eskatuko du 10 eta 30 urteko epe finko batean, tokiko baldintzen arabera. Epe horretan, maileguaren osagai nagusia (jatorrizko mailegua) pixkanaka murriztuko litzateke amortizazioaren bidez eta gainontzekoa interesak izango lirateke.

PV\ =\ {\frac {FV}{(1+i)^{n}}}

FV = Diruaren etorkizuneko balioa

PV = Diruaren egungo balioa

i = interes-tasa

n = urteko konposaketa-aldien kopurua^[1]

Hipoteka-maileguaren onarpen prozesua[aldatu | aldatu iturburu kodea]

Hipoteka-maileguaren onarpen-prozesuan, hipoteka-maileguaren sinatzaile batek eskatzaileari errentari, enpleguari, kreditu-historiari eta etxebizitzaren balioari buruz emandako finantza-informazioa egiaztatzen du, tasatzaile baten bidez^[2]. Prozesuak egun batzuk edota aste batzuetako luzapena izan dezake. Batzuetan, hain luzeak direnez prozesu hauek berriro aurkeztu behar izaten dira lehenik aurkeztutako egoera-orriak eta, beraz, egungoak izaten dira.^[3] Gomendagarria da enplegu bera mantentzea, eta ez erabiltzea edo kreditu berririk irekitzea harpidetza-prozesuan. Eskatzailearen kredituan, enpleguan edo finantza-informazioan aldaketak egiten badira mailegu hori ukatzea eragin dezake.

Kreditu hipotekario motak[aldatu | aldatu iturburu kodea]

Kreditu hipotekario asko erabiltzen dira mundu osoan eta hipoteka hauek faktore askok baldintzatzen dituzte, esaterako interesek, luzerak, aurreordainketek eta ordainketa metodoek.

Interesa: Interesak aldakorrak edo finkoak izan daitezke kreditu hipotekarioaren arabera, eta interes maila desberdina izango da kreditu bakoitzean.
Luzera: Hipoteka-maileguek gehienezko epe bat izan ohi dute, hau da, amortizazio-mailegua ordainduko den urte kopurua. Hipoteka-mailegu batzuek ez dute amortizaziorik edukiko, edo epe jakin batean geratzen den amortizazioa osorik ordaindu beharko dute.
Ordaindutako zenbatekoa eta maiztasuna: ordaindutako zenbatekoa aldi bakoitzeko eta ordainketen maiztasuna, kasu batzuetan, ordaindu beharreko zenbatekoa aldatu egin daiteke edo mailegu-hartzaileak aukera izan dezake ordaindu beharreko zenbatekoa handitzeko edo gutxitzeko.
Aurreordainketa: Hipoteka-mailegu batzuek mailegu guztiaren edo zati baten aurreordainketa mugatu edo murriztu dezakete, edo mailegu-emaileari aldez aurretik ordaintzeko ordainketa bat eskatu.

Euriborraren bilakaera (Europa) urtebetera (gorria), hiru hilabetera (urdina) eta astebetera (berdea) 1999ko urtarriletik. Urte arteko euriborraren gailurrik handienak 1994an ( % 6,6), 2000n ( % 5,2) eta 2008an ( % 5,526) izan ziren. Ordutik, nabarmen jaitsi da, balio negatiboetara iritsi arte: 2016ko urriaren 20an -% 0,073 izan zen urtebetera (hamabi hilabete). 2020ko urrian, urtebeterako euriborra -0,463ra jaitsi zen.

Amortizazio maileguen oinarrizko bi motak honako hauek dira: Interes Finkoko Hipoteka (IFH) eta Interes Aldakorreko Hipoteka (IAH).

Interes finkoko Hipoteka: Hipoteka-mailegu bat da, non interes-tasa maileguaren terminoaren bitartez berdina izaten jarraitzen duen, interes aldakorren hipoteka ez bezala non bertan interes-tasa aldakorra den. Ondorioz, ordainketaren zenbatekoa eta maileguaren iraupena finkatuta daude, mailegua itzultzeko ardura duen pertsonarekin batera. Honen bidez mailegua hartzen duena mailegu sendo batez balia daiteke, ez baita aldatzen eta luzera finkatua du.
Interes Aldakorreko Hipoteka: Hipoteka-mailegu bat da non interes-tasa maileguaren terminoaren bitartez ezberdina izaten den, hau da, aldatu egiten da. Aldaketa hau indize (Euribor) batean oinarritzen da, zeinek kontuan hartzen baituen mailegua ematearen kostuak.